Les copropriétaires doivent aujourd’hui faire face à l’amélioration de la performance énergétique de leurs biens. Pour ce faire, plusieurs documents visant à évaluer la qualité énergétique des bâtiments sont rendus obligatoires : projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), diagnostic de performance énergétique (DPE), diagnostic technique global (DTG), audit énergétique, etc.
Notre précédente étude ayant déjà été consacrée à ce sujet, notre équipe d’experts vous propose un examen plus approfondi à l’endroit de deux diagnostics qui présentent, pour lors, les conséquences juridiques les plus déterminantes : le DPE, d’une part, et l’audit énergétique, d’autre part.
1) Le DPE et l’audit énergétique sont-ils obligatoires ? Le cas échéant, aux mêmes dates ?
NON
Rendu obligatoire par l’article 158 de la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, le DPE a pour objectif de favoriser la réalisation des travaux de rénovation énergétique des bâtiments d’habitation (art. L. 134-1 et suivants, CCH).
Le DPE est un document obligatoire si deux conditions cumulatives sont réunies, à savoir un bâtiment d’habitation collective, équipé ou non d’une installation collective de chauffage et de refroidissement, et ce, quel que soit le nombre de lots composant la copropriété, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.
Le Syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de l’Assemblée générale la décision de faire réaliser le DPE dans les échéances légales, soit le 1er janvier 2024 (copropriétés de plus de 200 lots), le 1er janvier 2025 (entre 50 et 200 lots) et le 1er janvier 2026 (moins de 50 lots).
Bien que prévu dans le même article de la Loi précitée, l’audit énergétique est distinct du DPE. En effet, ce document recouvre une étude plus poussée de l’efficacité énergétique et thermique du bâtiment.
Contrairement au DPE, ce document n’est pas obligatoire pour les copropriétés, que ce soit à titre collectif ou individuel. En effet, il est à préciser que depuis le 1er avril 2023, les logements qui appartiennent aux classes « F » et « G » doivent réaliser un audit. Toutefois, le texte exclut les immeubles relevant du statut de la copropriété (décret n° 2022-780 du 4 mai 2022).
2) Les conséquences juridiques sont-elles identiques ?
NON
Logiquement, les implications juridiques sont beaucoup plus importantes pour le DPE, du moins en l’état du droit.
En premier lieu, bien que ce risque soit assez théorique, la non-élaboration du DPE peut entraîner une substitution de plein droit par les autorités administratives et, ce, en application de l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020. Concrètement, le préfet ou le maire peut à tout moment – pour vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes d’une copropriété présentant des désordres potentiels – demander au Syndic de lui produire ledit diagnostic. À défaut de production de ce document dans un délai d’un mois, l’autorité administrative peut se substituer d’office en réalisant à ses frais le DPE en lieu et place du Syndicat des copropriétaires (art. L. 731-5, al. 2, CCH).
En second lieu, en cas de non-réalisation des travaux prescrits par le DPE, le Syndicat de copropriétaires est susceptible de voir sa responsabilité engagée, dès lors qu’un dommage est constaté à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers, trouvant son origine dans les parties communes (art. 14, Loi 10 juillet 1965).
À cet égard, la jurisprudence adopte une conception favorable à la victime du dommage puisqu’elle pose un régime de responsabilité de plein droit. En clair, cette dernière sera simplement tenue de démontrer le lien de causalité entre le défaut d’entretien ou d’amélioration des parties communes et le préjudice dont elle se plaint.
Or, rapporter la preuve de ce lien est facilité par la Loi « Climat & Résilience » qui oblige désormais le Syndic à inscrire les travaux prescrits par les diagnostics énergétiques (dont fait partie le DPE) dans le carnet d’entretien (art. 14-2, Loi du 10 juillet 1965).
Bien qu’il n’existe pas, en l’état du droit, de sanctions juridiques s’agissant de l’audit énergétique, ces deux diagnostics partagent une conséquence commune relative à la valeur locative du bien. En effet, à défaut d’étiquette énergétique convenable (à partir de « D »), l’immeuble perdra de sa valeur, ce qui impactera de facto la valeur de chaque lot privatif.
3) Aussi, si l’Assemblée générale décide de réaliser directement l’audit, pourra-t-il se substituer à l’obligation de réaliser un DPE ? Quid du coût ?
NON et NON
La réalisation d’un audit énergétique ne permet pas de répondre à l’obligation de réaliser un DPE. Cette mesure est critiquable puisque l’audit est beaucoup plus précis, justifiant son coût, en général, trois fois plus élevé que le DPE.
En outre, l’audit doit être réalisé par un auditeur agréé par l’État qui dispose de compétences plus spécifiques que le diagnostiqueur. Une liste d’auditeurs agréés est d’ailleurs fixée par le ministère de la Transition écologique, également disponible sur le site de France Rénov’.
En outre, le DPE est essentiel pour la constitution du DTG. En effet, conformément à l’article L. 731-1 du CCH :
« Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
Ce diagnostic technique global comporte :
1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
2° Un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ;
3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 126-28 ou L. 126-31 du présent code. »
Autrement dit, le DPE est un document constitutif du DTG (bien que ces documents restent juridiquement indépendants).
Dès lors, sans DPE, le DTG sera réputé incomplet et ne permettra pas de réaliser un PPPT ou, au contraire, s’en affranchir dans le cas où le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration (art. 14-2, al. 7).
3) Existe-t-il une différence entre les copropriétés horizontales et verticales ?
Vraisemblablement… Oui.
Concernant le DPE, le texte n’opère aucune distinction entre les copropriétés verticales (un ou plusieurs bâtiments) et celles horizontales (ensemble de lots sur un terrain commun composé de maisons individuelles), puisque sont visés « les bâtiments d’habitation collectifs existants et comportant plusieurs logements » (art. 10, arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine).
S’agissant de l’audit énergétique, le cadre textuel s’avère beaucoup plus confus. En effet, comme indiqué dans la première question, l’audit énergétique n’est, en théorie, pas obligatoire pour les immeubles relevant du statut de la copropriété.
Pour autant, l’article L. 271-4 du CCH prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble, un dossier de diagnostic technique doit être annexé à la promesse de vente. Or, dans la liste des documents constitutifs dudit dossier, la disposition prévoit un diagnostic de performance énergétique ainsi que l’audit énergétique réglementaire (7°).
Cette disposition semble, de prime abord, concerner exclusivement les immeubles en monopropriété puisque l’article L. 126-28-1 précise que l’obligation d’audit énergétique ne s’applique pas pour les immeubles relevant du statut de la copropriété (al. 1, article précité, CCH).
Toutefois, sur le fondement de cette disposition, la Direction de l’Habitat, de l’Urbanisme et des Paysages (DHUP) a été saisie par un bureau d’études, le 28 mars 2023, d’une question en interprétation de la disposition précitée afin de savoir si l’obligation de réaliser un audit réglementaire s’applique pour les maisons situées au sein des copropriétés horizontales.
Dans une réponse difficilement compréhensible et, pourtant, reprise par le ministère du Logement, cette dernière a considéré que :
« sauf disposition particulière du règlement de copropriété, si les maisons individuelles d’une copropriété « horizontale » constituent bien un lot indépendant dont les murs sont la propriété exclusive du copropriétaire, et que celles-ci sont classées F ou G au titre du DPE, elles seront également soumises à l’obligation de réalisation d’un audit énergétique réglementaire avant-vente à compter du 1er avril 2023 »
Par suite, nous vous conseillons à l’évidence de réaliser un audit énergétique qui - en dépit de son coût - constitue un réel investissement pour l’avenir des copropriétés, compte tenu des éléments indiqués précédemment et des récentes positions tenues par le Gouvernement.
Ce dernier a, d’ailleurs, souligné son ambition de substituer à terme le DPE par l’audit énergétique (expliquant l’actuel imbroglio du cadre législatif et réglementaire). La réforme annoncée par le ministre du Logement du droit de la copropriété en sera peut-être l’occasion…
Notre équipe d’experts reste extrêmement vigilante aux évolutions juridiques sur cette thématique afin de vous informer, avec clarté et réactivité, sur cette réglementation susceptible d’évoluer.
Nous restons naturellement à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches juridiques de travaux au sein de copropriété.
