L’Ordonnance du 30 octobre 2019 a créé les articles 21-1 à 21-5 et qui sont rentrée en vigueur le 1er juin 2020.
Jusqu’à présent le conseil syndical ne pouvait bénéficier d’une délégation de la part de l’assemblée générale que sur « un acte ou décision déterminée ».
Avec ces nouveaux articles l’Assemblée générale des copropriétaires peut désormais confier aux membres du conseil syndical, lorsqu’il est composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre tout ou partie des décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi.
Cette délégation de pouvoir peut être accordée pour une durée maximale de deux ans, renouvelable sur décision expresse de l’Assemblée générale ; à ce titre, l’article 21-1 dispose que : « L’assemblée générale fixe le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoirs. ».
Le conseil syndical pourra ainsi gérer directement les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état (réparation des escaliers, réfection partielle de la toiture…). Les membres mandatés pourront ensuite choisir entre plusieurs entreprises sans avoir besoin de l’approbation du reste de la copropriété. Pour les décisions, le conseil délibérera à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, la voix du président l’emporte.
Par ailleurs, l’article 21-4 dispose que : « Le syndicat des copropriétaires souscrit, pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile. »
Il n’est donc pas possible de voter une telle délégation sans soumettre un contrat d’assurance responsabilité civile à l’Assemblée générale.
Il se pose bien évidemment la question de la généralisation de ce type de résolutions à tous vos immeubles. Sur ce point mon conseil serait de ne pas le faire.
Pour moi cette demande doit venir des copropriétaires, c’est à dire avant tout des membres du conseil syndical.
Je vous conseillerai donc de communiquer cette nouveauté aux membres du conseil en leur demandant s’ils sont intéressés et donc s’ils souhaitent que ce point soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale
Par ailleurs, les garde-fous à mettre en place sont :
– Exclure de la délégation certains sujets précis qui relèvent de la majorité de l’article 24. En effet, des personnes bien informées, et dotées d’une forte emprise sur un conseil syndical, pourraient user de cette délégation en parfaite légalité pour adopter des décisions très contestables. L’autre solution serait de limiter la délégation générale aux seuls engagements de dépenses relevant de l’entretien et de l’administration des parties communes, mais cela aurait pour conséquence d’exclure d’autres prérogatives utiles tel que notamment, pour la plus usitée, l’engagement des actions en justice au fond.
– Exclure de la délégation les décisions pour lesquelles au moins un membre du Conseil syndical est en situation de conflit d’intérêt.
– Limiter la délégation relative à l’engagement de dépenses à la fois par un plafond par opération et par un plafond de dépenses cumulées par exercice.
– Formaliser le principe de la prise de décision par le Conseil Syndical, ce qui facilitera leur rapport lors de l’assemblée générale suivante et contraindra les membres à la transparence nécessaire à l’exercice de ce pouvoir élargi.
Enfin, il faudra à rappeler aux membres du conseil syndical que :
– C’est toujours le syndic qui passe les ordres de service (et donc que vous ne pourrez pas exécuter des instructions illégales et/ou allant clairement dans le sens contraire à l’intérêt du Syndicat des copropriétaires comme par exemple contracter avec une entreprise dépourvue d’assurance),
– Que leurs décisions doivent être formalisées d’une manière la plus indiscutable possible,
– Qu’ils devront rendre compte de l’exercice de leur délégation de pouvoirs devant l’assemblée générale votant l’approbation des comptes et que pour ce faire ils devront établir un rapport (forcément écrit) en vue de l’information des copropriétaires (article 21-5).
– Que si le Législateur impose la souscription d’une assurance, c’est bien que leur responsabilité est clairement susceptible d’être recherchée.
Je suggère donc les résolutions suivantes :
« Délégation de pouvoir élargie à confier aux membres du conseil syndical (majorité article 25) :
Sur le fondement des articles 21-1 à 21-5 de la loi du 10 juillet 1965, l’Assemblée Générale délègue au conseil syndical tous pouvoirs de prendre des décisions relevant de la majorité de l’article 24 de la loi du 10/07/1965 à l’exception de l’approbation des comptes, du budget prévisionnel, des adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires, de toutes concessions et/ou attributions de droit de jouissance privatif à titre personnel et temporaire qu’il soit à titre onéreux ou gratuit et de toute mise en location de parties communes qu’elle soit opérée à titre onéreux ou gratuit.
Cette délégation ne peut également servir à prendre une décision pour laquelle au moins un des membres du conseil syndical est en situation de conflit d’intérêt.
Dans ce cadre, l’Assemblée Générale alloue au conseil syndical un montant maximum de € TTC par opération et lui confère parallèlement tous pouvoirs pour fixer le calendrier des appels de fonds nécessaires dans le cas où les dépenses engagées ne pourraient être financées dans le cadre du budget prévisionnel.
L’engagement des dépenses, dans son sens issu du Décret comptable du 14 mars 2005, opéré par le Conseil Syndical au titre de différentes opérations en vertu de cette délégation générale ne pourra être, sur un même exercice comptable, supérieur à un quart du budget prévisionnel de l’exercice comptable en cours.
Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de cette délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante.
Chaque décision prise par le Conseil Syndical en vertu de cette délégation générale devra faire l’objet d’une délibération qui sera compilée dans un recueil ad-hoc et nécessairement transmise au Syndic de la copropriété par tout moyen conférant date certaine, faute de quoi elle restera inopposable à ce dernier et par là même au Syndicat des Copropriétaires. La délibération indiquera la date à laquelle la décision a été prise, l’objet de la décision, les modalités de sa mise en œuvre, le nombre de votants et le vote exprimé ou non de chacun d’entre eux.
La présente délégation de pouvoirs est accordée jusqu’au jour de la prochaine Assemblée Générale.
Le syndic devra refuser d’exécuter une décision du conseil syndical illégale et/ou contraire aux intérêts du Syndicat des copropriétaires. Dans ce cas, ce point devra être obligatoirement être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée générale.
Le conseil syndical devra établir un rapport écrit en vue de l’information des copropriétaires qui sera joint à la convocation à la prochaine Assemblée générale statuant sur les comptes et rendra compte de l’exercice de sa délégation de pouvoirs lors de ladite Assemblée Générale.
Enfin, conformément aux dispositions de l’article 21-4 de la Loi du 10 juillet 1965, l’Assemblée décide de souscrire pour chacun des membres du conseil syndical, une assurance de responsabilité civile selon le contrat joint à la convocation à l’Assemblée pour un montant annuel de xxx€
Honoraires du syndic au titre du suivi et de l’exécution des décisions du conseil syndical prises dans le cadre de son mandat élargi (majorité article 25) :
Conformément aux dispositions de l’article 18-1 A, l’Assemblée générale fixe les honoraires du syndic au titre du suivi et de l’exécution des décisions, lorsque celles-ci relèvent de l’application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, du conseil syndical prises dans le cadre de son mandat élargi à xxx% HT des sommes TTC engagées par ledit conseil. »
Bien évidemment, il ne s’agit qu’une proposition générale qui peut être modifiée pour tenir compte des situations particulières dans certains immeubles.
