Afin de favoriser la densification urbaine, le législateur assouplit régulièrement les conditions pour surélever les bâtiments et tout spécialement ceux soumis au régime de la copropriété.
Cet assouplissement concerne donc à la fois la réglementation en droit de l’urbanisme que le droit de la copropriété.
Concernant la réglementation en droit de l’urbanisme :
La loi ALUR a notamment supprimé l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols (C.O.S.) qui conditionnait l’octroi d’un permis de construire et le législateur a par ailleurs prévu un nombre important de dérogations aux règles d’urbanisme en vigueur s’agissant des immeubles existants. Elles peuvent par exemple porter sur les règles définissant le gabarit, fixées par le règlement du PLU, afin de déroger à la hauteur maximale de construction. Cette dérogation est consentie par l’autorisation compétente en matière d’autorisation du droit des sols si le projet :
- Concerne la surélévation d’un bâtiment construit depuis plus de deux ans.
- Respecte les objectifs et orientations du plan d’urbanisme.
- Répond aux objectifs de créations d’unités de logement et de mixité sociale.
- S’intègre harmonieusement dans la façade sur la rue et le milieu urbain environnant, proche et lointain.
Concernant le droit de la copropriété :
La surélévation est régie par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose :
« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.
La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.
Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme , la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité des voix des copropriétaires concernés.
Les copropriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée bénéficient d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés ou en cas de cession par le syndicat de son droit de surélévation. Préalablement à la conclusion de toute vente d’un ou plusieurs lots, le syndic notifie à chaque copropriétaire bénéficiant d’un droit de priorité l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification .».
La décision de surélever un bâtiment soumis au droit de la copropriété doit donc être adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 si l’opération est réalisée par la copropriété elle-même (ce qui est rarissime) ou un copropriétaire ou un tiers mais dans ce dernier cas la majorité est abaissée à la majorité de l’article 25 (avec une possibilité de seconde lecture à la majorité de l’article 24 depuis le 1er juin 2020) si l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme.
Dans ce dernier cas, si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le vote de l’Assemblée générale de tous les copropriétaires doit être ratifié par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever statuant à la même majorité.
Enfin, la Loi ALUR modifiée par une Ordonnance du 30 octobre 2019 a créé la possibilité pour les propriétaires de locaux situés, en tout ou partie, sous la surélévation projetée de se prévaloir d’un droit de priorité pour l’achat des lots nouvellement créés.
D’une manière pratique, si la copropriété ne réalise pas elle-même l’opération de surélévation, l’Assemblée générale doit adopter les trois résolutions suivantes :
- La création d’un ou plusieurs lots correspondant à la surélévation, c’est-à-dire le volume qui va être construit (ce qui nécessite que soit établi un projet de modificatif de l’état descriptif de division par un géomètre-Expert),
- La cession de ce ou ces lots à la personne qui va réaliser l’opération de surélévation (la difficulté sur ce point est d’évaluer la valeur du droit à construire ainsi cédé),
- L’autorisation de « construire » le ou les lots cédés (ce qui nécessite un projet architectural précis et des garanties en ce qui concerne le déroulement du chantier à venir)
Le cabinet AUDINEAU et Associés pratique couramment les opérations de surélévation de copropriétés, tant du côté des porteurs de projet que du côté des copropriétés devant se positionner par rapport à une telle demande.
Cela nécessite donc un savoir-faire technique spécifique et une très bonne compréhension du mode de raisonnement des copropriétaires pour que les projets aboutissent.
Pour mener à bien une telle opération, il est juridiquement indispensable de recourir au service :
- D’un géomètre afin d’établir le projet de modification de l’état descriptif de division à soumettre au vote de l’Assemblée générale.
- D’un notaire afin de procéder à la cession du ou des lots correspondant à la surélévation (droit à construire) et à la publication du modificatif de l’état descriptif de division précité à la conservation des hypothèques.
Dans ce cadre, le cabinet AUDINEAU et Associés assure un rôle de « maître d’œuvre » de ces opérations en :
- Recommandant si nécessaire des professionnels ayant également une pratique de ce type d’opération,
- Coordonnant le travail des professionnels précités,
- Assistant le porteur de projet dans ses relations avec le syndic et les membres du conseil syndical en amont de l’Assemblée Générale,
- Établissant les projets de résolutions à soumettre à l’Assemblée Générales devant approuver la surélévation,
- Assistant aux Assemblées générales si nécessaire pour informer et rassurer les copropriétaires en répondant à leurs questions.
En la matière la pratique et les relations quotidiennes du cabinet AUDINEAU et Associés avec des syndics, présidents et membres de conseils syndicaux est un apport souvent déterminant pour que les projets de surélévation aboutissent.
