Copropriété : la loi « Energies renouvelables » modifie l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, dite « énergies renouvelables », a notamment pour objectif de simplifier l’installation des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire.
Quels sont les ouvrages concernés ? Les règles de majorité ont-elles changées ? Quelles conséquences pour les copropriétés ?

L’article 44 du texte vient introduire un article k à l’article 24-II de la loi du 10 juillet 1965, afin de simplifier la décision d’installer ces ouvrages. Désormais, cette décision relève de la majorité simple de l’article 24 alors qu’au préalable, elle devait être prise à la majorité de l’article 25, le f de cet article visant

« les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre ».

Concrètement, sont visées tant la production d’énergie solaire photovoltaïque, c’est-à-dire celle qui transforme directement le rayonnement du soleil en électricité, que la production d’énergie solaire thermique, soit celle qui utilise une technologie de conversion du rayonnement solaire en chaleur utilisable pour produire de l’ECS ou du chauffage.

Concernant les emplacements sur lesquels les ouvrages de production d’énergie solaire peuvent être installés, il s’agit des toits, des façades mais aussi des garde-corps.

Toutefois, ce texte ne fait aucune différence entre les parties communes et privatives, ce qui va induire, en pratique, des difficultés juridiques.

En effet, il convient de rappeler que l’article 26 dispose que :

« L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».
Il est donc évident que l’Assemblée générale ne peut pas imposer l’installation de panneaux solaires sur une toiture ou une terrasse privative ou à jouissance privative.

S’agissant des garde-corps ceux-ci sont généralement des parties privatives selon les stipulations du RCP. Ainsi, en ne distinguant pas, le texte nouveau peut permettre d’imposer aux copropriétaires concernés l’installation des ouvrages sur leurs garde-corps, parties privatives (voir en ce sens, l’art. 25 f de la loi de 1965, énonçant que les autres travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné).

Cependant d’un point de vue pratique une telle installation sur des garde-corps privatifs va presque toujours modifier les conditions de jouissance privatives du lot concerné outre le fait qu’il faudra s’assurer de la résistance à l’arrachement desdits garde-corps avec la question de la responsabilité dans ce cas.

Enfin, s’il existe plusieurs bâtiments dans la copropriété, il faudra nécessairement se poser la question de savoir si le vote relève des seuls lots du bâtiment concerné ou de tous les lots de l’ensemble immobilier et, en cas de production d’électricité, entre quels lots le produit de la vente devra être réparti.