Mise en conformité des règlements avec les textes légaux, Audits
L’article 24 II, f de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi A.L.U.R du 24 mars 2014 dispose que l’Assemblée générale doit décider à la majorité de l’article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement.
La Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 « portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » dite loi « ELAN », révisée par la Loi n° 2022-217 du 21 février 2022 dite « 3DS », a profondément modifié le statut de la copropriété.
Suite à la publication de la Loi 3DS du 21 février 2022 qui était notamment attendue en ce qui concerne la mise à jour des règlements de copropriété il nous a apparu opportun de réaliser une vidéo pédagogique sur le sujet.
La loi ELAN a notamment habilité le gouvernement à réformer par voie d’ordonnance le droit de la copropriété. Le contenu de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, dont les dispositions sont entrées en vigueur à compter du 1er juin 2020. Elle a introduit de nouvelles obligations concernant les lots transitoires (art. 206), les parties communes spéciales, les droits de jouissance exclusifs ainsi que les lots exclusivement composés d’un droit de jouissance (art. 209). Ces lots et parties spéciales doivent être désignés expressément dans le règlement de copropriété. A défaut de mention, les copropriétaires concernés peuvent rencontrer des difficultés d’opposabilité. Ainsi, en cas de vente d’un lot, le notaire sera amené à vérifier si, par exemple, le droit de jouissance d’un cour a bien été mentionné dans le règlement de copropriété. Si cela n’est pas le cas, la vente pourrait être rendue difficile.
La Loi « 3DS » apporte une réponse plus claire sur les conséquences possibles d’une absence de mise en conformité des règlements de copropriété, en ce qui concerne les lots transitoires et les parties communes à jouissance privative. L’absence de mise à jour du règlement de copropriété n’est pas susceptible d’entraîner l’inexistence des lots transitoires, des parties communes spéciales ainsi que des parties communes à jouissance privative.
Cependant, cette modification est loin de régler toutes les difficultés car l’obligation de mettre à jour les règlements de copropriété demeure. Ainsi le risque de blocage en cas de mutation subsiste.
Avec la Loi ELAN, les syndicats des copropriétaires avaient jusqu’au 24 novembre 2021, pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec la Loi. Ce délai qui devait être repoussé de 3 ans par la Loi « 3DS » a finalement été abandonné par le législateur.
Désormais, les syndics de copropriété doivent inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la mise en conformité des règlements de copropriété qui doit être adoptée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (article 24).
A cet effet, le Cabinet AUDINEAU & Associés propose la réalisation d’un audit visant à identifier les stipulations à corriger ainsi que les clauses illicites pour mettre en conformité le règlement de copropriété avec les lois Elan et « 3DS »,
Il s’agit de mettre en conformité les stipulations des règlements de copropriété avec les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application, et non pas de modifier ou d’améliorer les stipulations légales au regard de ces textes.
Concernant les grilles de répartition de charges, celles-ci peuvent être contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 renvoyant à l’article 5.
Par exemple, les grilles établies avant 1965 affectent assez régulièrement un coefficient d’augmentation aux lots situés au rez-de-chaussée du fait de leur usage commercial, ce qui est directement contraire aux dispositions de l’article 5 précité.
De même, la grille de répartition des charges d’ascenseur peut ne pas tenir compte des étages où se situent les lots Alur.
Dans ce cas, il est nécessaire de missionner un géomètre-expert afin d’établir de nouvelles grilles conformes aux dispositions légales qui pourront être adoptées par l’Assemblée générale à la majorité de l’article 24, s’agissant d’une mise en conformité de stipulations illégales.
En outre, conformément à l’article 6-2, le règlement de copropriété doit obligatoirement créer des partie communes spéciales s’il prévoit une grille de répartition de charges spéciales. A défaut tout copropriétaire peut obtenir judiciairement que cette grille de répartition des charges spéciales soit réputée non écrite sur le fondement des articles 10 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, si l’Assemblée désire profiter de cette remise aux normes pour améliorer ou modifier les stipulations légales du règlement de copropriété, il est nécessaire d’obtenir au minimum la majorité des 2/3 de l’article 26 de la loi 10 juillet 1965, voire l’unanimité.
De même, si la copropriété souhaite régulariser des emprises sur parties communes, il convient également de missionner un géomètre-expert pour établir un projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, et de faire adopter celui-ci par l’Assemblée générale selon les termes de l’article 26 a) précité (et par une résolution spécifique).
Dans le cadre d’une telle mise à jour le Cabinet AUDINEAU & Associés réalise les prestations suivantes :
- Vérification à la conservation des hypothèques d’éventuelles modifications au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division,
- Numérisation du Règlement de copropriété d’origine et de ses éventuelles modifications,
- Analyse des clauses illicites,
- Etablissement d’un document intermédiaire faisant apparaître les clauses d’origine à modifier et les clauses proposées pour les remplacer,
- Etablissement du Règlement de copropriété modifié, prêt à être publié au Service de publicité foncière,
Les copropriétaires disposeront donc d’un document unique parfaitement lisible, ce qui correspond à l’objectif premier du législateur, savoir la pleine information du « copropriétaire-consommateur ».
