La nouvelle obligation de déclaration pour les propriétaires d’un bien immobilier : les copropriétés sont-elles concernées ?

La loi de finances n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 a introduit une nouvelle obligation déclarative pour les propriétaires de biens affectés à l’usage d’habitation.
Qu’en est-il pour les copropriétés ? Les syndics et les syndicats de copropriétaires sont-ils responsables ?

En effet, conformément à l’article L1418 du Code général des impôts, tout propriétaire d’un bien de ce type doit désormais le déclarer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année.

Mais, quid des parties communes des syndicats de copropriétaires tels que les logements de gardien ?

L’article L1418 précité fixe cette l’obligation de déclaration sans distinguer les personnes physiques des personnes morales :

«  I.- Les propriétaires de locaux affectés à l’habitation sont tenus de déclarer à l’administration fiscale, avant le 1er juillet de chaque année, les informations relatives, s’ils s’en réservent la jouissance, à la nature de l’occupation de ces locaux ou, s’ils sont occupés par des tiers, à l’identité du ou des occupants desdits locaux, selon des modalités fixées par décret ».

Néanmoins, le Ministère de l’économie et des finances a précisé, dans un Bulletin officiel, que

« l’ensemble des propriétaires (personnes physiques et personnes morales) sont soumis à cette nouvelle obligatoire déclarative ».

Dès lors, il ne fait aucun doute que cette obligation s’applique également aux syndicats de copropriétaires pour tous les biens à usage d’habitation dont ils ont la gestion (savoir essentiellement les logements de gardien en pratique) puisqu’ils sont dotés de la personnalité morale (art. 14, Loi du 10 juillet 1965).

Cette obligation doit par définition être remplie par le syndic, conformément à ses missions de représentation dans tous les actes civils ainsi que de gestion administrative et financière des syndicats (art. 18 de la Loi).

Les syndics devront réaliser la déclaration en ligne grâce au numéro fiscal qui devrait être affecté à chaque syndicat par l’intermédiaire de la taxe foncière, et ce avant le 31 juillet 2023.

Toutefois, les syndics vont très certainement rencontrer des difficultés pratiques car sauf exception les logements de gardien sont des parties communes générales ou spéciales et non des lots de copropriété.

Dès lors, il n’est pas appelé de taxe foncière au titre de ces logements car l’administration n’a tout simplement pas connaissance de leur existence.

Il convient de rappeler à ce sujet que les syndicats des copropriétaires ne sont pas propriétaires des parties communes mais n’en sont que les gestionnaires pour le compte de l’indivision forcée des copropriétaires.

Ceux-ci sont propriétaires des lots qui sont composés à la fois de parties privatives et d’une quote part de parties communes.

De ce fait, seul les copropriétaires sont redevables de la taxe foncière qui est sensée être basée sur ces deux composantes (parties privatives et quote-part de parties communes générales et spéciales).

Cependant si les parties privatives sont relativement bien connues de l’administration fiscale, ce n’est pas du tout le cas des parties communes qui peuvent comporter des éléments ayant une valeur non négligeable, notamment les logements de fonction des gardiens.

Cette obligation de déclaration a clairement pour objectif d’améliorer les connaissances de l’administration fiscale d’une manière générale et en matière de copropriété on voit bien les conséquences pratiques qu’elle risque d’entrainer.

En revanche, si le logement est constitué en un lot dont la propriété est affectée au syndicat des copropriétaires, la déclaration ne devrait pas poser de difficulté pratique car dans ce cas un avis de taxe foncière est adressé au syndic.

A ce jour, tout défaut de déclaration, omission ou inexactitude des informations fournies peut entraîner une amende fiscale de 150 euros, par local (art. 1770 terdecies du CGI). Cette sanction est donc seulement potentielle et d’un faible montant.

Enfin, il est évident que ces observations s’appliquent également aux ASL, AFUL et Unions de copropriétés.