La régulation des locations de type Airbnb en copropriété (loi « Le Meur »).

Le règlement de copropriété peut-il interdire de louer son appartement pour de courtes durées à vocation touristique (notamment via Airbnb) ?

Si la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, est venue complexifier et alourdir les possibilités de pratiquer une activité de location touristique de courte durée, il n’est pas certain que son objectif ait été parfaitement atteint.

AU SOMMAIRE DE CET ARTICLE…

• I. L’encadrement de la location touristique de courte durée par le droit public.
• II. L’interdiction de la location touristique de courte durée par le règlement de copropriété.

134 000 ! Il s’agirait du nombre d’annonces de location de logement en région parisienne, rien que sur le site d’Airbnb, concernant la période des Jeux Olympiques Paris 2024.

Lorsqu’on compare ce chiffre aux 100 000 copropriétés du Grand Paris, on comprend aisément que tout syndicat des copropriétaires est ou sera amené à traiter ce sujet, devenu la hantise des conseils syndicaux et syndics.

En effet, l’annonce d’un logement Airbnb dans un immeuble est souvent perçue comme l’intrusion de nuisances dans le calme relatif de la copropriété. Qui dit locations touristiques dit touristes ; qui dit touristes dit passages ; qui dit passages dit bruits ; etc. A cela s’ajoute les boîtes à clés et autres dispositifs qui poussent dans les parties communes comme des champignons.

La mission du syndic est claire : assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

Lorsqu’une annonce apparaît, le syndic doit donc agir, mais les questions qui se posent sont alors : « Pourquoi ? » et « Comment ? »

Jusqu’à présent, les pouvoirs offerts par la loi du 10 juillet 1965 étaient limités, mais pas inexistants. La loi du 19 novembre 2024 tente d’y apporter son concours, même s’il est évident que cette loi (dont le nom porte en lui la priorité donnée à l’urbanisme locale) n’a pas pour objectif d’améliorer la vie dans les copropriétés, la loi du 10 juillet 1965 n’étant visée que dans deux courts articles sur huit.

Il convient donc de rappeler d’abord la manière dont le droit public de l’urbanisme tente d’encadrer la location touristique de courte durée (I), puis de s’intéresser à la force du droit privée de la copropriété (II), en précisant les apports de cette loi anti-Airbnb.

I. L’encadrement de la location touristique de courte durée par le droit public.

La règlementation relative à la location touristique trouve sa place dans le Code du tourisme, ainsi que dans le Code de la construction et de l’habitation.

Le Code du tourisme :

Le meublé de tourisme fait l’objet d’une définition unique, prévue à l’article L324-1-1 du Code du tourisme, qui prévoit : 

« les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».

La définition du meublé de tourisme repose donc sur trois éléments :

• Un local meublé
• Une location sans domiciliation ;
• Un séjour d’une durée déterminée en jours, semaines ou mois.

Jusqu’à présent, le meublé de tourisme devait être déclaré en mairie, sauf s’il s’agissait de la résidence principale du bailleur, tandis que certaines communes imposaient au surplus un enregistrement particulier, contraignant les propriétaires à fournir de nombreux éléments.

Désormais, tous les meublés de tourisme devront faire l’objet d’une déclaration soumise à enregistrement, y compris les résidences principales, sous peine d’amende.

Surtout, le nouvel article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise :

« Lorsqu’un lot de copropriété fait l’objet de la déclaration prévue à l’article L324-1-1 du Code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d’information par le syndic relatif à l’activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ».

Concrètement, cela signifie que toute annonce de location touristique de courte durée devra indiquer ce numéro d’enregistrement. Ainsi, dans le cas où un local serait mis en location au sein de la copropriété, le syndic pourra vérifier que le copropriétaire respecte les textes en vigueur, et en informer l’assemblée générale.

Le Code de la construction et de l’habitation :

Par ailleurs, l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit une obligation supplémentaire visant à limiter la création de meublés de tourisme dans les zones où il existe un manque de logements.

Jusqu’à présent, ce texte visait les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Si cette liste présentait l’intérêt de sa simplicité, force est de constater qu’elle ne correspondait pas nécessairement aux aires à protéger.

Désormais, le texte vise donc les communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au I de l’article 232 du Code général des impôts, soit le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du Code général des impôts.

L’idée du texte est de restreindre les meublés de tourisme dans les zones tendues, où les autorités publiques souhaitent privilégier les locations longues durées.

Ainsi, le texte prévoit que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, au sens du I de l’article L324-1-1 du Code du tourisme, constitue un changement d’usage.

Or, dans les communes précitées, les autorités locales peuvent prendre une décision afin de soumettre à autorisation préalable le changement d’usage des locaux à usage d’habitation.

Si habituellement, le syndicat des copropriétaires ne dispose pas du pouvoir de contrôler le bon respect des règles de l’urbanisme, cet article fait exception à la règle.

En effet, les articles de cette section rappellent que l’autorisation de changement d’usage ne peut être accordée que si ce changement respecte le règlement de copropriété.

Ainsi, la Cour de cassation a pu juger que les dispositions d’ordre public de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation peuvent être invoquées par toute personne qui y a intérêt, censurant une cour d’appel qui avait rejeté l’action d’un syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire et son locataire [1].

Le syndicat des copropriétaires peut donc agir sur ce fondement pour obtenir l’arrêt des locations meublées de courtes durées des locaux pour lesquelles l’autorisation de changement d’usage n’a pas été obtenue, à condition qu’ils ne constituent pas la résidence principale du bailleur.

Le rôle du syndic :

Lorsqu’il a connaissance d’une location touristique au sein de l’immeuble, le syndic peut donc interroger les autorités locales afin de savoir :

• Si l’annonce a fait l’objet d’une déclaration avec enregistrement ;
• Si une décision a été prise pour soumettre le changement d’usage à autorisation préalable ;
• Si le local concerné est à usage autre que l’habitation ;
• Si le nombre de nuitées pratiquées dans ce local est supérieur à 120 par an.

Si le copropriétaire ne respecte pas cette règlementation, le syndic peut mettre en demeure ce copropriétaire de cesser cette activité, et inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution l’habilitant à agir en justice à son encontre.

Enfin, pour toute annonce de location touristique, le syndic devra informer l’assemblée générale.

II. L’interdiction de la location touristique de courte durée par le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété est la loi de l’immeuble, contrat conclu entre les copropriétaires, qui s’impose à eux, à condition toutefois que l’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 soit respecté.

L’article 9 de cette loi prévoit :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Deux idées résultent de ce texte :

• Le principe de liberté de jouissance de ses parties privatives ;
• La limite à ce principe lorsque les droits des autres copropriétaires ou la destination de l’immeuble sont atteints.

La destination de l’immeuble :

Lors de l’adoption de la loi du 10 juillet 1965, la destination de l’immeuble était définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, le caractère physique de la destination de l’immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants.

La destination de l’immeuble est une notion intrinsèque au droit de la copropriété, qui ne se confond pas avec les destinations du Code de l’urbanisme, et qui vise en réalité comment se conçoit la vie dans cette copropriété.

Il est ainsi possible d’avoir :

• Une destination exclusive d’habitation ;
• Une destination mêlant habitation et profession libérale ;
• Une destination d’immeubles de commerces, ou de bureaux ;
• Ou encore une destination touristique.

Si la destination de l’immeuble peut être mouvante avec le temps, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle qu’elle est intangible sans le consentement de tous les copropriétaires.

Par conséquent, il appartient à la juridiction saisie d’un litige d’analyser, au cas par cas, les clauses du règlement de copropriété afin de déterminer cette destination de l’immeuble, et de juger si la location meublée de courte durée est contraire à cette destination.

A l’origine du développement de ce type de location, les juridictions considéraient qu’il était possible d’effectuer de la location touristique de courte durée, dans la mesure où une telle pratique n’était pas considérée comme une activité commerciale.

Les tribunaux écartaient tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un immeuble où étaient autorisées des professions libérales, puisque ces activités impliquent que des personnes étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble.

Néanmoins, depuis quelques années, les jurisprudences ont adopté une position beaucoup plus stricte à l’égard des locations meublées touristiques de courte durée en considérant qu’elles sont incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété.

La majorité des décisions rendues s’appuyait sur le fait que l’activité habituelle de location touristique de courte durée pouvait s’analyser comme un usage commercial du lot de copropriété, qui venait heurter la destination bourgeoise de l’immeuble.

Cependant, la dernière décision rendue sur ce sujet par la Cour de cassation, le 25 janvier 2024, est revenue sur cette analyse, en énonçant que

« l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale ».

Dans l’esprit de cet arrêt, en l’absence des prestations annexes prévues au Code général des impôts, l’activité de location touristique ne peut être considérée que comme une activité civile.

Toutefois, cet arrêt a été rendu dans des conditions particulières, dès lors qu’il s’agissait d’un immeuble situé dans une station de ski, et que le demandeur était le propriétaire du commerce situé au rez-de-chaussée du bâtiment, et non le syndicat des copropriétaires. Il reprochait aux appartements situés dans les étages de pratiquer une activité commerciale au sens strict. Le débat ne portait donc pas sur la violation de la destination de l’immeuble.

Depuis, le tribunal judiciaire de Paris a rendu plusieurs décisions interdisant cette activité, en s’appuyant sur la destination prévue au règlement de copropriété, mais aussi sur le caractère et la situation de l’immeuble. Surtout, le tribunal de Paris a accompagné ces décisions d’une publication d’un communiqué de presse, le 18 avril 2024, accentuant la résistance des juridictions de fonds à apprécier concrètement la conformité de l’activité à la destination de l’immeuble.

En effet, pour un syndicat des copropriétaires victime de telles nuisances, la question n’est pas celle de savoir si l’activité pratiquée est commerciale ou civile, si le linge est changé régulièrement ou uniquement à la fin du séjour, si le petit-déjeuner est préparé, etc. Pour un syndicat, le sujet est uniquement de vérifier que cette activité présente les mêmes qualités qu’une location longue durée, respectant le caractère résidentiel de l’immeuble, et que le local est bien destiné à de l’habitation.

Sur ce point, le législateur n’est pas venu modifier le droit existant, de sorte que la destination de l’immeuble est toujours le point primordial, qui permet de lutter efficacement contre ce type d’activité, ou toute autre similaire et à l’origine de nuisances dans l’immeuble.

Le règlement de copropriété :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative ».

Le règlement de copropriété peut donc parfaitement contenir une clause interdisant ou régissant précisément l’activité de location touristique de courte durée au sein de l’immeuble.

D’ailleurs, comme pour les sujets relatifs aux charges communes spéciales ou parties communes à jouissance privative, le législateur a souhaité prendre les devants afin de limiter le contentieux futur à ce titre.

Ainsi, le nouvel article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit :

« Les règlements de copropriété établis à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés de tourisme, au sens du I de l’article L324-1-1 du Code de tourisme  ».

Tous les nouveaux règlements de copropriété doivent se prononcer expressément sur ce sujet. De plus, il est probable que ce texte s’applique aussi bien aux immeubles nouvellement soumis au statut de la copropriété, aux syndicats des copropriétaires qui se reconstituent à la suite d’une scission de copropriété, ou encore à tous ceux dont le règlement de copropriété est réécrit dans le cadre des mises en conformité et adaptations globales imposées par la loi ELAN.

Or, l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise en son deuxième alinéa :

« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Jusqu’à présent, deux analyses pouvaient donc être proposées :

• Soit la destination de l’immeuble, telle qu’énoncée ci-dessus, permet d’exclure cette activité, et sa mention dans le règlement de copropriété peut être vue comme une simple adaptation du texte à l’évolution des mœurs et des termes ;
• Soit la destination de l’immeuble ne permettait pas d’empêcher cette activité, et son interdiction dans le règlement de copropriété ne pouvait se faire qu’avec une modification de la destination de l’immeuble, imposant un accord unanime des copropriétaires.

C’est sur ce dernier point que le législateur a décidé d’intervenir. En effet, la loi du 19 novembre 2024 a recherché un équilibre entre le droit de propriété, en principe absolu, mais qui connaît de multiples limitations, et le vivre ensemble en copropriété.

Ainsi, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié pour prévoir désormais :

« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
[…] d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L324-1-1 du Code du tourisme.
La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale ».

Avec cet article, le législateur ne se pose pas la question de la destination de l’immeuble, mais vient finalement se placer dans le sens de la dernière jurisprudence de la Cour de cassation mentionnée plus avant.

Si l’activité de location touristique de courte durée n’est pas considérée comme une activité commerciale, le syndicat des copropriétaires peut tout de même l’interdire, par principe, sans se prononcer sur sa conformité ou non à la destination de l’immeuble dans son ensemble.

Cette interdiction est néanmoins limitée aux lots d’habitation, ce qui exclut fort logiquement les locaux commerciaux des rez-de-chaussée. En effet, l’activité de location touristique de courte durée ne saurait causer plus de nuisances qu’un commerce classique.

L’idée du législateur est donc d’accompagner les syndicats qui souhaiteraient interdire cette activité quasi-professionnelle de bailleur touristique, dans des locaux où l’activité professionnelle, notamment libérale, est admise, sans avoir à démontrer concrètement en quoi cette activité viole la destination de l’immeuble.

L’écriture de ce texte reste néanmoins malheureuse, puisqu’il est cité l’interdiction de location des lots à usage d’habitation, alors même que cette notion d’usage renvoie au Code de la construction et de l’habitation, et non au droit de la copropriété. On pourrait donc imaginer qu’un copropriétaire obtienne une autorisation de changement d’usage de son lot, qui ne serait plus à usage d’habitation, et donc plus visé par l’interdiction. De même, dans les immeubles à destination touristique, mais dans lequel l’activité commerciale n’est pas autorisée, cette interdiction semble perdre de son sens.

Quoi qu’il en soit, il est essentiel de s’assurer de la bonne rédaction des résolutions, afin d’éviter tout contentieux sur ce point, et d’annexer à la convocation de l’assemblée générale le projet de modificatif du règlement de copropriété, prévu à l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et rédigé par des professionnels habitués du droit de la copropriété.

Le rôle du syndic :

Gardien du règlement de copropriété et des parties communes, le syndic doit :

• Faire retirer les boîtes à clés et autres dispositifs installés sans autorisation ;
• Veiller au respect de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.
  Il peut notamment mettre en demeure le copropriétaire qui pratiquerait une telle activité en violation du règlement de copropriété ou de la destination de l’immeuble de la cesser. A défaut d’exécution, il peut être habilité par l’assemblée générale à agir à son encontre.

Il peut également porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale le sujet de la réécriture des clauses relatives à la destination, si celles-ci permettent déjà de lutter contre le phénomène Airbnb, ou prévoir la modification du règlement pour interdire expressément cette activité.

Dans tous les cas, il convient de veiller à la bonne rédaction de l’ordre du jour de l’assemblée générale, afin d’éviter tout contentieux sur ce point, ainsi qu’à la soumission à l’assemblée d’un projet de modificatif du règlement de copropriété.