Le mur de la prescription en droit de la copropriété se rapproche !

La Loi ELAN, entrée en vigueur en date du 25 novembre 2018, a ramené le délai de prescription applicable aux actions en matière de copropriété de dix à cinq ans.

Ce délai de 5 ans est en effet désormais le délai de prescription de droit commun en matière civile (article 2224 du Code civil) depuis la Loi du 17 juin 2008 ayant réformé le régime des prescription.

La mise en œuvre de ce nouveau délai a ouvert une période de transition, conformément à l’article 2222 du Code civil, pendant laquelle le délai de prescription est resté à 10 ans.

En effet, l’article 2222 du Code civil dispose que :

« La loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ».

De ce fait, l’application conjuguée de ces textes oblige à rechercher la date de départ du délai de prescription de l’action, savoir si :

• La date de départ du délai de prescription est survenue après le 25 novembre 2018 (date du lendemain de la publication de la loi ELAN au Journal Officiel) : le délai de prescription est alors de cinq ans à compter de cette date.
• La date de départ du délai de prescription est survenue avant le 25 novembre 2018 et dans ce deuxième cas :
  • les prescriptions auxquelles il reste moins de 5 ans à courir se prescrivent à la date prévue avant l’entrée en vigueur de la loi ;
  • les prescriptions auxquelles il reste plus de 5 ans à courir se prescrivent à l’issue d’un nouveau délai de 5 ans à compter de la date de l’entrée en vigueur de la loi soit le 25 novembre 2018.

Cette période transitoire prendra donc fin le 25 novembre 2023 à minuit.

Passé cette date, toute action basée sur la Loi du 10 juillet 1965 trouvant son origine avant le 25 novembre 2018 sera prescrite, engageant ainsi la responsabilité du syndic et/ou de l’avocat de la copropriété qui n’auraient pas mis en œuvre suffisamment tôt les actions utiles pour faire valoir les droits du Syndicat des copropriétaires.

Les principales procédures concernées sont :

• le recouvrement des charges (sont concernées toutes les charges impayées dont la date d’exigibilité est antérieure au 25 Novembre 2018) ;
•  les atteintes à la destination de l’immeuble (par exemple, l’affectation d’un local à un usage commercial alors que la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété l’interdit) ;
•  les travaux irréguliers modifiant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble (par exemple la pose d’un groupe de climatisation sur une terrasse sans autorisation de l’Assemblée générale conformément aux dispositions de l’article 25 b) de la Loi du 10 juillet 1965).

Cette réduction de la durée de prescription ne concerne que les actions personnelles et mobilières, c’est-à-dire celles visées par l’article 2224 du Code civil précité.

En revanche, les actions touchant la propriété (savoir essentiellement les annexions irrégulières de parties communes) relèvent de la prescription trentenaire de l’article 2262 du Code civil, et ne sont donc pas concernées par cette modification.

Il est de ce fait indispensable d’anticiper cette date (notamment quand la mise en œuvre d’une action judicaire nécessite que l’Assemblée générale habilite le syndic selon les termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967) car dès le 26 novembre prochain, il sera malheureusement trop tard.