- La réglementation du DPE ne cesse de faire couler de l’encre en raison, d’une part, de sa potentielle applicabilité pour les locations de courte durée (« AirBnB ») et, d’autre part, de la réforme annoncée sur ses modalités de calcul en faveur des logements de petite superficie. Toutefois, d’autres interrogations– qui n’ont pas encore été traitées – subsistent, notamment à l’endroit des loges des gardiens d’immeuble. Le DPE y est-il obligatoire ? Le cas échéant, quelle est la procédure à suivre ? Notre équipe vous répond concrètement, au regard des dernières évolutions textuelles.
Cette question de droit relative à l’assujettissement des loges de gardien d’immeuble au diagnostic de performance énergétique (DPE) – au demeurant extrêmement intéressante en pratique – n’a pourtant pas été prévue clairement par le Législateur. En effet, la réponse procède d’une lecture combinée de plusieurs textes.
À titre liminaire, il convient de rappeler que la réglementation applicable aux logements des gardiens résulte de l’article 20 de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employés d’immeubles (réécrite par un arrêté du 4 mai 2017, n° 1043).
Le dernier alinéa de cette stipulation prévoit que :
« Ce logement devra être au moins conforme aux normes relatives au logement décent (loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale). »
Dès lors, l’employeur – en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires – est tenu de respecter, à l’instar du bailleur avec son locataire, la décence du logement fourni, quand bien même ce dernier constitue un avantage en nature.
En suivant la lettre de cette norme, il convient alors de se référer à la Loi du 18 janvier 2005 qui prévoit que les logements mentionnés « doivent satisfaire aux caractéristiques de décence prévues à l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 » (art. 117 de ladite Loi, codifié à l’article L. 442-11 du Code de la construction et de l’habitation – CCH).
Or, l’article 6 de la Loi de 1989 dispose, en son alinéa 1er, que :
- « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. »
❗Ainsi, le Syndicat des copropriétaires est tenu, lors de la délivrance d’une loge pour le gardien de l’immeuble, de répondre à un critère de consommation énergétique, aujourd’hui contenu dans le DPE.
En droit, la réponse semble désormais beaucoup plus limpide, conformément au décret n° 2023-796 du 18 août 2023 pris pour l’application de l’article 6 (…) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concrètement, ce texte réglementaire vient préciser que le critère de décence est désormais applicable à tout logement mis à disposition, à titre gratuit ou onéreux, dont la loge de gardien fait, dès lors, partie.
La disposition déterminante se trouve insérée à l’article 1er du décret précité en vertu duquel :
- « En France métropolitaine, le logement a une consommation d'énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation, inférieure à 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. »
Or, l’article L. 126-26 du CCH mentionné dans l’article ci-dessus correspond à la nouvelle disposition introduite par la Loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021 qui subordonne tous les logements à une étiquette énergétique, déterminée par le DPE.
❗Par le biais de ce cheminement juridique, il ne fait nul doute que les logements des gardiens d’immeuble sont désormais assujettis à la réalisation de ce diagnostic.
Toutefois, les conséquences sont différentes puisque l’interdiction de louer ne s’applique que dans le cadre d’un rapport locatif onéreux.
En revanche, le gardien serait parfaitement en droit d’exiger la réalisation d’un DPE pour son logement qui pourrait faire état, en fonction de son étiquette énergétique, que celui-ci est indécent au sens des textes précités.
Et dans ce cas, le gardien pourra exiger du Syndicat des travaux d’amélioration de la performance énergétique de son logement de fonction sur les fondements du critère de décence.
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