Durcissement des règles pour contrer les passoires thermiques et accélérer la rénovation
Durcissement des règles pour contrer les passoires thermiques et accélérer la rénovation
La Loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, adoptée le 22 août 2021, s’est fixée l’objectif de réduire les émissions de gaz à effet de serre de 40% d’ici 2030. Trois mesures concernent le Droit de la copropriété : l’installation de bornes de recharge électrique, le retour de l’obligation de réaliser un plan pluriannuel de travaux ainsi que l’obligation de diagnostic de performance énergétique.
Sur ce dernier point, la Loi « Climat et Résilience » vient durcir les règles applicables afin de lutter contre les passoires thermiques et accélérer la rénovation des immeubles bâtis, en particulier pour accroître leur niveau de performance énergétique qui devient d’ailleurs un critère de décence, au sens de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, conditionnant la location d’un bien à un niveau de performance énergétique minimal (art. 160).
S’agissant des logements individuels, la Loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat avait prévu qu’à compter du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique réalisé lors de la vente ou de la location d’un logement ayant une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 330 kWhep/m² par an devait comprendre un audit énergétique. La Loi « Climat » vient simplifier cette obligation en la recentrant sur les seuls logements individuels classés F et G proposés à la vente dès le 1er janvier 2022. Ainsi, cet audit énergétique devra être remis par le vendeur ou son mandataire aux acquéreurs dès la première visite du bien. L’examen sera intégré au dossier de diagnostic technique fourni par la vente et annexé à la promesse ou à l’acte authentique portant sur la vente de tout ou partie de l’immeuble.
Concernant les logements collectifs qui relèvent du statut de la copropriété, jusqu’à présent certains bâtiments, comportant plus de 50 lots ou plus et équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, étaient exemptés de l’obligation de diagnostic de performance énergétique puisqu’ils font déjà l’objet d’un audit énergétique (ancienne version de l’art. L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation). L’article 158 de la Loi revoit complètement cette disposition.
En premier lieu, il abroge purement et simplement cette exemption et pose une obligation de réaliser un dossier de performance énergétique dans les conditions prévues à l’article L. 126-36 du même code pour tout « bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 ».
Le diagnostic devra fait l’état des lieux énergétique du logement, savoir la structure du bâtiment, l’état de l’isolation thermique, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, de ventilation et d’éclairage. Outre ses caractéristiques, le document devra indiquer la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée, l’évaluation de la quantité d’émissions de gaz à effet de serre et la quantité d’énergie renouvelable produite, le classement du bâtiment, ainsi que le rapport d’inspection de la chaudière lorsque sa puissance est supérieure ou égale à 20 kilowatts (art. R. 134-2 du Code de la construction et de l’habitation). Ce document devra également apporter des recommandations concrètes, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité, en vue d’améliorer les caractéristiques de l’immeuble (art. R. 134-2 , g) du Code de la construction et de l’habitation). Un modèle-type de ce document est d’ailleurs consultable sur le site du ministère de la Transition écologique et solidaire.
En second lieu, cette obligation devient plus contraignante puisque le diagnostic devra être renouvelé, ou à défaut mis à jour, tous les dix ans « sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet d’établir que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C au sens de l’article 173-1-1 ».
Pour mettre en conformité le droit existant, l’article 24-4 de la Loi du 10 juillet 1965 est également modifié afin d’imposer au syndic de copropriété l’inscription à l’ordre du jour de l’Assemblée générale suivant l’établissement de ce diagnostic le vote d’un plan de travaux d’économies d’énergies ou d’un contrat de performance énergétique.
Le législateur a décidé d’imposer ce durcissement de la législation en matière énergétique de façon progressive afin que les copropriétaires puissent s’adapter aux nouvelles exigences. Dès lors, ce dispositif entre en vigueur à des périodes différentes en fonction de la taille de la copropriété. Les structures comprenant moins de 50 lots seront assujetties à cette obligation à compter du 1er janvier 2026, celles comportant entre 50 et 200 lots au 1er janvier 2025 tandis que les ensembles de plus de 200 lots au 1er janvier 2024 (art. 158, VI).
Enfin, le décret n° 2022-1079 du 29 juillet vient bloquer les loyers des logements dont le DPE est classé F ou G afin de renforcer la lutte contre les passoires thermiques et énergétiques. Ce blocage concerne les nouveaux contrats de location, et les contrats en cours, renouvelés ou tacitement reconduits, aussi bien pour les logements loués nus ou meubles.
