La suppression de la loge de gardien
1. Vis-à-vis du droit de la copropriété.
Historiquement, la jurisprudence a considéré que si l’existence d’un concierge était prévue par le règlement de copropriété, la décision de procéder à sa suppression relevait de l’unanimité des copropriétaires car cette suppression constituait une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives telle que résultant du règlement de copropriété.
Toutefois, certaines décisions avaient admis la validité d’une telle résolution adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 s’il était possible de mettre en place des solutions de substitution apportant des avantages équivalents (interphones, boîtes aux lettres…).
La loi dite BOUTIN du 25 mars 2009 est venue modifier l’article 26 de la Loi précitée qui est rédigée désormais comme suit :
« Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, les décisions concernant :la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble »
Désormais il est certain que la décision de supprimer le poste de gardien et de supprimer ou de vendre la loge dudit gardien doit être adoptée à la majorité des deux tiers de l’article 26 précité, sauf dans les immeubles de très haut standing.
2. Vis-à-vis du droit de l’urbanisme.
Une fois la loge désaffectée est-ce que le Syndicat des copropriétaires en a la libre disposition vis-à-vis du droit de l’urbanisme ?
Plusieurs situations sont à distinguer.
Si l’Assemblée générale transforme l’ancienne loge en un lot privatif qu’elle vend ensuite à usage d’habitation, cette opération ne pose bien évidemment aucune difficulté vis-à-vis du droit de l’urbanisme, l’affectation à usage de logement du local n’étant pas modifiée.
Si l’Assemblée générale souhaite transformer les locaux d’habitation en locaux à un autre usage (commercial, bureaux, etc.), il est nécessaire d’obtenir par le service d’urbanisme territorialement compétent une autorisation de changement d’usage à caractère réel soumise à compensation.
A Paris, depuis sa modification en 2009, le règlement municipal impose une compensation pour toute suppression d’un local d’habitation même situé en rez-de-chaussée, savoir :
- Soit de créer un local d’habitation d’une surface au moins équivalente (création pure ou transformation d’un local à usage autre en un local à usage d’habitation),
- Soit racheter ce droit (dit de « commercialité) à un tiers qui procède à une des opérations précitées concomitamment.
Cette compensation supportée par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas à une taxe mais à un transfert de la commercialité d’un local à autre usage que l’habitation vers un local d’habitation. Autrement dit, cette somme permet de reconstituer la « perte » d’un logement par la création d’un autre logement afin de ne pas aggraver l’insuffisance de logements et de préserver l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques. La règle générale de compensation est de 1m² pour 1m² de surface d’habitation supprimée mais de 2m² pour 1m² de surface d’habitation supprimée dans les secteurs de compensation renforcée. Cette compensation est équivalente, en moyenne à Paris, à 2000 €/m².
Les autorisations de changement d’usage sont délivrées en fonction des critères définis par le règlement municipal sur les changements d’usage conformément à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Toutefois, il s’agit là d’une situation très peu courante.
En revanche, si l’Assemblée générale ambitionne de transformer l’ancienne loge en locaux technique (local V.O. ou local vélos/poussettes), voire en voie de circulation (agrandissement du hall d’entrée par exemple), aucune difficulté ne se pose.
En effet, dans cette configuration, le nouveau local technique sera considéré comme une partie commune, mise au profit de la copropriété.
Dès lors, l’article L. 631-7 n’est pas applicable selon la doctrine administrative de la Vile de PARIS.
Le syndicat des copropriétaires n’aura de ce fait pas à obtenir une autorisation administrative de changement d’affectation auprès des services municipaux compétent en matière d’urbanisme.
Notre cabinet se tient à votre disposition pour vous accompagner dans ces démarches.
